Без возобновления роста доходов населения ипотека по-прежнему будет недоступна миллионам россиян. Фото: kommersant.ruРезкое снижение ставок по ипотеке, объявленное Сбербанком 10 августа, стало самым масштабным за все годы существования ипотечных программ в крупнейшем российском банке. Сокращение стоимости ипотечных кредитов анонсировано Сбербанком в диапазоне 0,6–2%, в результате чего новые ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке составят 7,4–10%, а на вторичном рынке 8,9–10%. Кроме того, Сбербанк заявил о снижении минимального размера первоначального взноса по продукту «Приобретение готового жилья» на 5% (до 15%). Вслед за Сбербанком о снижении ставок тут же объявили и другие крупные банки. На первый взгляд, это революционные сдвиги на рынке ипотеки, поскольку теперь оформить ее теоретически можно будет под процент, меньший, чем уровень ключевой ставки ЦБ (на данный момент она составляет 9%). Однако ряд экспертов банковского рынка сомневаются в том, что столь радикальное снижение ставок Сбербанком приведет к резкому росту количества ипотечных заемщиков в стране, а равно и в целесообразности этого в текущей экономической ситуации. Скорее, перед нами явный симптом перенакопления капитала, который не находит для себя применения. «Спрос на ипотеку не слишком жестко коррелирует с уровнем ставки, — считает Павел Самиев, управляющий директор Национального рейтингового агентства. — По идее, снижение ставки при прочих равных увеличивает число людей, которым она становится доступна. Но это не даст такой масштабный эффект, чтобы спрос на ипотеку сразу сильно вырос, чтобы появилось большое количество потенциальных заемщиков, для которых новые программы были доступны. Гораздо более важны и с точки зрения спроса на жилье, и с точки зрения доступности ипотеки другие факторы — соотношение цен на недвижимость с доходами населения, динамика самих этих доходов, отношение среднего объема выплат по ипотеке к доходам и так далее. Доходы населения больше не падают так сильно, как раньше, но они вошли в состояние стагнации, а это означает, что соотношение средних выплат к доходам не слишком улучшилось». В качестве сопоставимого примера Павел Самиев приводит прошлогоднюю ситуацию, когда рынок ипотеки в России показал значительный рост. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), объем выданных ипотечных кредитов в 2016 году вырос почти на 30% — до 1,475 трлн рублей. Но здесь, подчеркивает Самиев, сыграло роль не только снижение ставок: «Был большой накопленный отложенный спрос, который хлынул на рынок. Ипотеку в прошлом году брали те, кто не был к этому готов в 2015 году, когда ставки были высоки, имелась неопределенность с курсом валют и доходами — затем эти неопределенности снизились вместе со ставками, которые к тому же субсидировались государством. Но сейчас говорить о том, что после снижения ставок появится большой сегмент людей, которые готовы взять ипотеку на новых условиях, наверное, не приходится». Эта точка зрения выглядит еще более обоснованно, если вспомнить, что за последние месяцы Сбербанк и так уже снижал ставки вслед за сокращением ключевой ставки ЦБ. Однако, напоминает руководитель проектов Аналитического центра «Эксперт» Сергей Селянин, всплеска новых заемщиков это не дало: прирост ипотеки в целом по стране с начала года по 1 июня составил всего 3%, причем у Сбербанка он оказался даже ниже — всего 2% (у ВТБ24, для сравнения, 7%). При этом именно Сбербанку принадлежит «контрольный пакет» на этом рынке — 57% (у ВТБ24 — 18%, у Газпромбанка — 5%, у Россельхозбанка — 3%). «Банкам некуда размещать деньги, новых заемщиков не хватает», — констатирует Сергей Селянин, подчеркивая, что Сбербанк может себе позволить снижение ставок, поскольку у него самые дешевые пассивы: в 2016 году расчетная ставка по вкладам в Сбербанке была равна всего 6,7% (у ВТБ24, для сравнения, 8,6%). Кроме того, для Сбербанка становится актуальным рефинансирование чужой ипотеки. При этом крупнейший банк страны регулярно отчитывается о рекордной чистой прибыли — за первое полугодие она составила по российским стандартам РСБУ 317 млрд рублей, или на 38% больше, чем за аналогичный период 2016 года. Значительное снижение ставок по ипотеке прозвучало хорошей новостью для застройщиков, поскольку принято считать, что в прошлом году именно ипотека поддержала российский строительный комплекс, который в прошлом году снизил объемы ввода жилья. Хотя и не настолько сильно, чтобы можно было говорить о полномасштабном кризисе — в начале года глава Минстроя РФ Михаил Мень говорил о сокращении ввода жилья примерно на 6% (в абсолютных цифрах это 81 млн кв. м). Отмеченный выше рост ипотечного кредитования почти на треть как раз и оказал застройщикам серьезную поддержку в продаже своих «метров квадратных», причем государство еще и субсидировало ставки только на первичном рынке, стимулируя продажи именно новостроек. Но статистика за первое полугодие текущего года довольно тревожна: по данным Росстата, строительство жилья в России снизилось на 11,3% в сравнении с январем-июнем прошлого года, было введено в эксплуатацию 410,7 тысячи квартир общей площадью 28 млн кв. м. Поскольку стройка имеет ярко выраженный сезонный характер, во втором полугодии темпы ввода жилья должны ускориться (Минстрой в начале года прогнозировал объем ввода на прошлогоднем уровне — 80 млн «квадратов»), но в региональном разрезе ситуация выглядит очень неровно. Такие регионы, как Московская, Ленинградская и Ростовская области, Краснодарский край, Татарстан, либо продолжают наращивать темпы строительства жилья, либо сохраняют предшествующую динамику, и здесь действительно можно говорить о том, что ипотека помогает застройщикам. Но есть буквально десятки регионов, в том числе отнюдь не бедных, таких как, скажем, Свердловская и Тюменская области, где строительство очень сильно сдает. «Не стоит думать, что ипотека может решить проблемы застройщиков, у которых падают объемы ввода жилья. Если доходы населения будут стагнировать и дальше, а остальные параметры останутся неизменными, снижение ставок по ипотеке не сильно поможет девелоперам. К тому же средневзвешенная ставка будет оставаться выше 10% с учетом того, что не все банки имеют такие возможности, как Сбербанк», — комментирует Павел Самиев. По мнению эксперта, сейчас объемы выдачи ипотеки и так находятся на историческом максимуме — ипотека занимает уже половину в розничном кредитном портфеле банков. «Конечно, проникновение ипотеки в России меньше, чем в США и ряде европейских стран, но выше, чем во многих странах с сопоставимым с нами по экономическому развитию, — говорит Самиев. — Наверное, это оптимальный уровень при наших средних доходах. Если ипотека будет расти быстрее, чем доходы, это чревато появлением пузыря, просрочка по ипотеке может увеличиваться и оказывать давление на конечные ставки для заемщиков. Поэтому быстрый рост ипотеки едва ли стоит считать хорошим сценарием». «При наших ставках и инфляции сложно сделать ипотеку такой же массовой, как во многих других странах. К тому же ипотека у нас стимулирует главным образом продажи первичного жилья, а рынок недвижимости в России всегда был в пользу „вторички“», — добавляет Сергей Селянин. Николай Проценко