✔ Как оживить ТЦ после комы. Евгений Михалев, «КомсоМОЛЛ» / ИНТЕРВЬЮ - «Новости Дня»
ПОХОЖИЕ
«В день открытия собственник позвонил мне и сказал: «Все. Вы снимаетесь с дотации». Это было шоком. Я понимал, что мы собираем только 30% от затрат». Как «КомсоМОЛЛ» перезапустили после блокады.
История с МТРК «КомсоМОЛЛ» в Екатеринбурге напоминала детективный сериал, за которым следил весь город. Осенью 2014 г. въезд в комплекс перекрыла ГИБДД, пояснив: подъездные пути в торговый центр были построены без одобренного проекта и небезопасны. Руководители ТЦ разблокировали его своими силами, но через месяц въезды снова перекрыли.
Пока Вячеслав Каминский, глава федерального девелоперского холдинга DVI Group, в который входит екатеринбургский объект, пытался решить вопрос с администрацией Екатеринбурга и ГИБДД, страдали арендаторы ТЦ. Их выручка и клиентский поток значительно снизились, так как покупателям стало неудобно добираться до торгового центра. Руководство DVI Group обращалось в Краснодарский суд, который решил спор с ГИБДД в их пользу, но, несмотря на это, «блокада» продолжалась более года.
Завершилась история 24 ноября 2015 г. после того как девелопер построил новую дорогу к объекту, потратив больше 40 млн руб. Заново открывать «КомсоМОЛЛ» пригласили Евгения Михалева, который работал в Иркутске, и в день старта уведомили: «Вы снимаетесь с дотации». Последний год управляющий занимался оживлением объекта и сейчас готов начать масштабный рестарт «КомсоМОЛЛа». Г-н Михалев убежден: у ТЦ есть будущее.
Блокада «КомсоМОЛЛа» длилась больше года. Это была клиническая смерть, или что-то работало?
— Это была кома. Вообще, эпитетов можно подобрать много, но суть одна: было очень тяжело. Организм работал, а питания не получал. Все функционировало: эскалаторы, лампочки. Работали клининг и охрана, даже некоторые бутики — несмотря ни на что. Работал фитнес-клуб, развлекательный центр «Пять звезд» проводил мероприятия. Ежемесячные траты на обслуживание ТЦ в несколько раз превышали текущий доход. Для сравнения: до кризиса и блокады сборы за аренду были на уровне 35 млн руб., это позволяло полноценно существовать, выполнять обязательства перед кредиторами и при этом получать прибыль.
Плюс 42 млн руб. ушло на ремонт дороги, и значительные средства требовались ежемесячно, чтобы комплекс полноценно функционировал. А амортизация! Обычно ведь как бывает: как только трудности, сразу начинает все ломаться, сыпаться. На ремонт кровли у нас ушло 7 млн руб., чтобы восстановить вентиляцию мы закупили одних фильтров для чиллеров на 300 тыс. руб. и т.д. И нам все еще приходится заниматься ремонтами, плюс к этому подошло время больших ремонтов. Эскалаторы обновляем — поручни у них заменили, а они стоят по 200 тыс. руб. Контроллеры в лифтах надо менять — еще 200 тыс. и т. д. и т. п.
Многие до сих пор думают, что ТЦ в коме. Хотя он работает уже больше года.
— Мы не стали делать пафосного открытия с шариками и салютами прошлой осенью, решили начать работать и вернуть прежних арендаторов. Примерно 50% компаний вернулись сразу, потом подтянулись новые. На эту работу мы сделали основную ставку.
Как возвращали арендаторов и покупателей?
— Резко изменили подход в работе с арендаторами. У меня был девиз: «Лучше три по 50, чем один за 100 и два пустых». Сейчас идем таким путем — при определенных условиях арендатор может открыть магазин и на старте оплачивать только коммунальные платежи. Две трети комплекса уже заполнены, арендаторов больше 200, и, таким образом, ежемесячный прирост достигает 15-20 новых арендаторов.
Из старых никто не ушел навсегда. Федеральные сети, например, охотно вернулись, как только показатели ТЦ достигли нужных им цифр — в частности, трафик. С H&M, «М.Видео» мы подписали договоры на прошлой неделе. Местных арендаторов привлекают очень лояльные условия, арендные каникулы.
Когда ТЦ был в блокаде, его арендаторы рассказывали об отсутствии диалога с руководством объекта — ни в Екатеринбурге, ни в Москве им не отвечали на вопросы о дальнейшей судьбе «КомсоМОЛЛа», не давали скидку по аренде.
— Сейчас мы от этого ушли, создав прецедент для всей DVI Group (а ее торговые объекты работают также в Иркутске, Красноярске, Волгограде, Перми и Пензе): переместили центр принятия решений в Екатеринбург и автономно принимаем решения, потому что нам здесь, на месте, виднее. Сначала нам разрешили самостоятельно принимать решения по арендаторам площадей до 100 кв. м. и «островов», потом до 200 квадратов и «островов», а после сказали: «Решайте все сами. У вас получается».
Помню, в день открытия ТЦ собственник позвонил мне и сказал: «Все. Вы снимаетесь с дотации». Это было шоком. Я понимал, что мы собираем только 30% от требуемых затрат. Но очень многие арендаторы вернулись, сборы резко выросли. Этого все равно не хватало, мы поднакопили долги за тепло и свет, но ситуация была управляемой, и к маю-2016 мы по счетам полностью расплатились. На обновление систем в комплексе, по крайней мере, уже не занимаем — справляемся сами.
А штат сотрудников ТЦ сохранился?
— Пришлось поменять 70% персонала, потому что многим понравилось ничего не делать и получать при этом достойную белую зарплату. Секретарь управляющего, пока комплекс был в блокаде, целыми днями играла в пузырики на компьютере и получала ежемесячно 30 тыс. руб.
Кто-то не смог выйти из этой комы и продолжил игры и сидение в соцсетях после открытия объекта. С ними мы расстались без сожаления.
Арендаторы не наглеют? Понятно же, что сейчас объект не в лучшем состоянии, и можно выторговать для себя особые условия.
— Было время, когда арендаторы стояли в «КомсоМОЛЛ» в очередь, существовал стоп-лист. С кризисом все повернулось на 180 градусов, началась эра арендатора. Они понимают, что сегодня можно торговаться. Некоторые перечисляют условия, при которых зайдут в ТЦ — недавно с одной федеральной сетью несколько часов обсуждали детали договора. Они настаивали, чтобы рядом с их магазином никто больше не торговал аналогичным товаром. Другие, бывает, просят совсем уж низких ставок. Мы ведем диалог с каждым индивидуально и находим компромисс практически с каждым. Хотите подробностей, спросите об этом любого из наших арендаторов.
Но ведь эта супер-лояльность к арендаторам когда-то закончится. Договоры по низким ставкам вы на какой срок подписываете? На год?
— Нет. Мы всякий раз оговариваем индивидуальные условия. Они на самом деле очень простые. Условно: при дневном трафике в 10 тыс. человек метр площади стоит определенную сумму. При 12 тыс. – дороже. И так далее. В переговорах доходим до разумной середины, когда хорошо и арендатору, и нам.
Другие участники рынка не высказывают вам свое неудовольствие? Все-таки вы сильно демпингуете.
— Высказывай, не высказывай, но во всех торговых центрах появляются пустые площади. Кризис всех коснулся. Покупательная способность упала. Плюс на ситуацию влияет внешняя политика. У нас в ТЦ, например, закрылись сразу три павильона, когда отношения России и Турции стали напряженными. И после, когда острая фаза прошла, точки вновь заработали. Я убежден: сегодня нужно быть более чувствительным к рынку.
Есть мнения, что сейчас наступает уже эра не арендатора, а покупателя.
— Удовлетворить потребности покупателей — это больше задача арендаторов. Но мы понимаем, что сейчас нам нужно привлекать на свои площади предпринимателей, которые занимаются товарами по сниженным ценам — таким образом, мы подстраиваемся под эру покупателя. Спектр весь стремимся предоставить: люксовый товар нам здесь не очень актуален, но дорогой сегмент, тем не менее, должен быть представлен. Акцент же — на доступные цены, здесь это очень востребовано.
Когда вы планируете выйти на показатели, которые были у объекта до блокады?
— Показателей докризисного уровня мы рассчитываем достигнуть к концу 2017 года. Планы большие, касаются и арендаторов, и посетителей. Будет официальное открытие ТЦ — объект станем позиционировать уже не как торговый центр для пацанов с района, как это было при первом запуске «КомсоМОЛЛа». Это будет комплекс для семейного отдыха — мы в принципе переходим от формата торгово-развлекательного центра в формат развлекательно-торговый.
Сейчас задействуем много ресурсов и площадей на развлекательную составляющую: работает контактный зоопарк, будет детская железная дорога внутри, батутный парк, единственный в городе роллердром. Учли и занятия для мужчин — чтобы им не приходилось нервно ждать своих дам: картинг, кстати, самый большой из крытых в Екатеринбурге, спорт-бар, где можно посмотреть интересные для мужчин события каждый день. Плюс никто не отменял традиционный отдых: боулинг, биллиард, караоке.
Готовим много призов: весной кто-то из покупателей получит авто — акцию проведем в партнерстве с нашими соседями, автоцентром «Автомир» и гипермаркетом «Карусель». В конце года планируем подарить квартиру. Я думаю, у объекта большое будущее: это полноценный ТЦ без болячек, которые есть у других комплексов. В частности, у нас вместительный паркинг и удобная очень простая навигация внутри — никогда не заблудишься.
Скажите честно: интереснее работать, когда ситуация стабильная, или когда, как говорится, едешь на велосипеде, который горит, и ты горишь, и все горит, и ты в аду?
— Безусловно, в экстремальной ситуации намного интереснее. Когда засыпаешь со списком дел в голове на завтра, а утром думаешь, правильно ли ты вчера поступил, верные ли решения принял, или нужно что-то доработать. Я пережил кризис 1998 года, когда вышел из кабинета и хлопнул дверью уже не своего офиса и сел уже не в свой автомобиль. Помню все трудности 1990-х гг. В эти дни было нервно, но интересно. Рутина совершенно точно не для меня.
У меня есть друг, который так выстроил бизнес, что может себе позволить жить в Таиланде и не особенно контролировать рабочие процессы. Целыми днями он принимает водные процедуры и катается на катере. Я так не смогу.
Фото: / Игорь Черепанов
